中国电商物流网-中国物流与电子商务行业门户网!物流快递与电商融合新媒体!
物流展会 同城物流 物流专线 快递网点 邮编查询 行政区划 免费注册 登录
中国电商物流网
企 业
产 品

后千亿时代的招商蛇口: 海内外疾行 变身城市运营商

发布时间: 2017-12-25  来源: 21世纪经济报道

 2017年即将结束之际,招商蛇口提前完成了销售千亿的目标。

 

这一具有阶段性突破意义的事件,标志着招商蛇口“城市和园区运营服务商”的含金量正在逐步释放。

 

历经重大无先例重组、招商地产和蛇口工业区深度整合,以及港、产、城模式的成熟,招商蛇口已不再是单纯的房地产开发商,而是转型为园区、社区与邮轮三大业务并行的“城市综合运营商”。

 

以“蛇口”这片发展了30多年的区域为原点,招商蛇口的邮轮母港和城市运营商模式将向全国乃至全球辐射。其城市运营商的理念与经营模式,不仅在国内扩张,还将其蛇口模式带出了海外。

 

后千亿逻辑

 

据克而瑞新近公布的2017年前11月房企成绩单,招商蛇口今年1-11月的合同销售额同比增长55.4%,达到1020.6亿元,招商蛇口成功跻身千亿阵营。

 

在楼市调控趋紧、房地产开发见顶的当下,加入规模化竞争成为房企的本能反应,“千亿”已成分水岭。但更为重要的是,实现千亿之后,房企如何可持续发展。

 

招商蛇口的应对是发力多元化。以“前港、中区、后城”(Port-Park-City,PPC)模式打造生态圈,通过多元化经营、全生命周期产品与服务,涵盖居住、健康医疗、国际教育、商业、产业园区、酒店、公寓、邮轮等满足不同成长阶段的全方位需求,寻求规模和利润新的增长点。

 

在传统的开发业务之外,招商蛇口持有物业规模快速增长。截至2016年末,全国在营商业可租面积约240万平方米,已开工在建可租面积约132万平方米。包括在建项目在内,招商蛇口在国内15个城市已有27个自持集中商业项目。

 

其中,长租公寓发展迅速。目前,招商蛇口的公寓业务已形成“壹系列公寓”产品线,管理规模约1.3万间,解决多层次客群的住房租赁需求。根据规划,到2020年,其长租公寓的管理规模将扩张至10万间。

 

在邮轮方面,招商蛇口坚定看好中国邮轮市场未来的广阔前景,现已初步完成在深圳、厦门、上海等沿海城市的邮轮母港布局,未来将在全国邮轮港口进行网络化布局及商业模式复制,打造邮轮全产业链。

 

看准消费升级带来的潜在机会,招商蛇口近年在健康、养老、文化、教育等行业都在强势布局:与力宝集团成立招商力宝医疗合资平台,关注“一带一路”领域的医疗合作发展;集活力长者公寓和专业护理院于一体的广州金山谷项目即将面世,并有数个养老项目正处于前期规划阶段;以“意库”为代表的文创园区,以“价值工厂”为代表的文创聚集地;以“设计互联”为代表的文化商业和设计资源展览、集聚平台;以前海慧途国际学校为代表的K12顶尖国际教育等产品构成了招商蛇口文创生态链。

 

复制PPC模式

 

招商蛇口城市运营商的转型,契合了中国城市化的进程。

 

以片区开发著称的招商蛇口,提炼出了蛇口模式,即通过“前港、中区、后城”(Port-Park-City,PPC)促进城市、区域的和谐有机发展。

 

目前,蛇口模式已进入4.0时代,即以港口先行、产业园区跟进、城市新区配套开发的方式实现港、产、城联动,协同政府、企业和社会资源,成为城市生长的力量。

 

事实上,作为招商蛇口的起步地,深圳蛇口从彼时小渔村演变为如今规划就业人口88万人、人均GDP超过6万美元的国际滨海宜居新城,正是PPC模式的典范。

 

借助蛇口经验,招商蛇口目前已在北京台湖、广州番禺、深圳光明、上海宝山、重庆金山等十多个项目进行复制PPC模式。

 

在海外,跟随国家“一带一路”倡议步伐,招商蛇口还将把“蛇口模式4.0”推向世界。

 

在中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来,蛇口模式具备可复制性:目前“一带一路”沿线许多发展中国家拥有港口、低成本土地以及低成本劳动力,又有发展经济的迫切需求,与30年前的蛇口情况类似。

 

目前,招商局已经参与建设了中白工业园区,吉布提自贸区等项目。李国锋表示,今后招商蛇口还将在坦桑尼亚、多哥、斯里兰卡等其他区域开发一系列产业园区。

 

值得注意的是,园区开发、产业集聚需要充裕的土地储备。招商蛇口表示,公司目前已布局包括中国香港、新西兰等海外地区在内的39座城市。

 

通过招拍挂、股权收购及合作等多种方式,招商蛇口展示了极强的大体量资源获取能力。广发证券统计,2017年前三季度招商蛇口在热点城市获得38宗项目,土地购置建筑面积545.05平方米,总地价655.85亿元,占前三季度销售规模的84%,维持了较高的拿地力度。

 

招商蛇口还在深圳蛇口、前海等片区拥有大量土地资源尚未开发或计划改造升级。据悉,招商蛇口在前海的土储面积达508万平方米,太子湾170万平方米,大空港深圳国际会展中心154万平方米,蛇口的持有型物业200万平方米左右。

 

此外,招商蛇口还在推进对招商局集团内外的资源整合,启动自中外运长航并入集团以来地产资源协同合作的首个项目——南通市港闸区住宅项目;与武钢集团、昆钢集团分别签署战略合作协议,共同改造开发前述公司所在城市的土地资源。

 

“在国家全面开放的新格局下,通过PPC模式铺路架桥,招商蛇口可以为‘一带一路’沿线创造更多的商机,吸引更多的民营企业前往投资,共商共建共享。”招商蛇口董秘刘宁表示。

 

招商蛇口董事会认为,改革、创新、重组必是未来3-5年企业竞争的主题,公司要围绕“保增长,重转型”开展生产经营活动。

 

金融创新驱动

 

变为城市运营商,意味着运营持有物业对资金能力要求极高,需结合地产金融,实现轻资产化运营。

 

2017年年底,招商蛇口在金融创新上开始发力,频频试水资产证券化。12月,其全国首单储架式长租公寓CMBS、银行间市场首单长租公寓ABN相继获批。

 

此外,招商蛇口还与太盟投资集团共同设立规模为16亿元的招商局太盟地产增值型基金,相当于一个SPV,通过这个基金,招商旗下三个物业实现了出表轻资产运营,同时获得了一笔50亿元的融资。

 

据悉,未来招商蛇口还有望推广地产基金模式,并综合运用私募基金、REITs等全生命周期的资本通道促进持有物业的去化,在贡献经营利润的同时,促进资产运营能力和地产金融能力的提升,实现产融结合。

 

东北证券指出,这是公司在地产金融和轻资产业务的首创和试点,促进商业办公楼的去化,提升公司的资产运营能力和地产金融能力。

 

在园区运营上,招商蛇口副总经理刘伟表示,不同于其他运营商,招商蛇口与金融、资本结合更为密切,今后甚至会出现“一园区一基金”。

 

“招商蛇口发展、变化及所做的探索,都是和资本、金融紧密结合,并在这个过程中不断壮大。”刘伟表示。

E-mail:sdwlmh@163.com  QQ客服:443729447  
Copyright ©2012-2018 中国电商物流网(www.sd56.net.cn) All rights reserved